Der Münchner Immobilienmarkt bleibt auch 2025 einer der anspruchsvollsten in Deutschland. Unsere detaillierte Analyse zeigt, wo Sie noch bezahlbaren Wohnraum finden und welche Trends den Markt prägen.
Marktüberblick 2025
München ist und bleibt eine der teuersten Städte Deutschlands für Immobilien. Die durchschnittlichen Mietpreise sind im Vergleich zu 2024 um 3,8% gestiegen, während die Kaufpreise um 2,1% zugelegt haben – ein langsameres Wachstum als in den Vorjahren.
München Immobilienmarkt 2025 – Key Facts
- Durchschnittliche Miete: €16,80/m² (Neuvermietung)
- Durchschnittlicher Kaufpreis: €8.200/m² (Eigentumswohnung)
- Mietpreisanstieg 2024/25: +3,8%
- Kaufpreisanstieg 2024/25: +2,1%
- Leerstandsquote: 0,3% (extrem knapp)
Mietpreise nach Stadtteilen 2025
Premium-Lagen (€20+ pro m²)
Altstadt-Lehel
- Durchschnitt: €28,50/m²
- Spitzenwerte: bis €40/m²
- Trend: +4,2% (2024/25)
Maxvorstadt
- Durchschnitt: €22,30/m²
- Spitzenwerte: bis €32/m²
- Trend: +3,8% (2024/25)
Schwabing-West
- Durchschnitt: €24,10/m²
- Spitzenwerte: bis €35/m²
- Trend: +4,1% (2024/25)
Bogenhausen
- Durchschnitt: €26,80/m²
- Spitzenwerte: bis €45/m²
- Trend: +3,5% (2024/25)
Gehobene Mittelklasse (€15-20 pro m²)
Glockenbachviertel
€18,90/m² (+3,6%)
Haidhausen
€19,40/m² (+4,0%)
Au-Haidhausen
€17,20/m² (+3,2%)
Neuhausen
€18,50/m² (+3,9%)
Noch erschwingliche Gebiete (€12-15 pro m²)
💰 Preis-Leistungs-Tipp
€14,20/m² (+2,8%)
€13,80/m² (+3,1%)
€12,90/m² (+2,9%)
€13,40/m² (+3,0%)
Kaufpreise 2025
Die Kaufpreise haben sich nach den starken Anstiegen der Vorjahre etwas stabilisiert, bleiben aber auf sehr hohem Niveau:
Eigentumswohnungen (Durchschnittspreise pro m²)
| Stadtteil | Neubau | Bestand | Trend |
|---|---|---|---|
| Altstadt-Lehel | €15.500 | €12.800 | +1,8% |
| Schwabing | €13.200 | €10.900 | +2,3% |
| Maxvorstadt | €12.800 | €10.200 | +2,1% |
| Sendling | €9.800 | €7.200 | +1,2% |
| Laim | €8.900 | €6.800 | +1,5% |
Markttrends 2025
1. Verlangsamtes Wachstum
Nach Jahren explosionsartigen Wachstums haben sich die Preisanstiege 2025 verlangsamt. Gründe:
- Gestiegene Zinsen bremsen die Nachfrage
- Erhöhtes Angebot durch Neubauaktivitäten
- Politische Regulierung (Mietendeckel-Diskussion)
2. Suburbanisierung setzt sich fort
Immer mehr Menschen ziehen ins Umland:
- Freising: +12% Nachfrage
- Erding: +8% Nachfrage
- Starnberg: +15% Nachfrage (Luxussegment)
3. Micro-Living und Co-Living im Trend
Neue Wohnformen gewinnen an Bedeutung:
- Apartments unter 30m² für €900-1.200
- Co-Living-Spaces mit Gemeinschaftsbereichen
- Serviced Apartments für Expats
📈 Prognose 2025/26
- Mietpreise: +2-4% (moderates Wachstum)
- Kaufpreise: +1-3% (Stabilisierung)
- Angebot: Leichte Entspannung durch Neubau
- Nachfrage: Bleibt hoch, aber selektiver
Wo lohnt sich der Kauf noch?
Aufstrebende Viertel mit Potenzial
Sendling-Westpark
- Aktuelle Preise: €7.500-9.000/m²
- Potenzial: Sehr gut
- Grund: Neue U-Bahn-Linie geplant
Berg am Laim
- Aktuelle Preise: €6.200-8.500/m²
- Potenzial: Gut
- Grund: Große Neubaugebiete entstehen
Investition vs. Eigennutzung
| Kriterium | Kapitalanlage | Eigennutzung |
|---|---|---|
| Empfohlene Lagen | Studentenviertel, ÖPNV-Nähe | Familienviertel, Schulnähe |
| Renditeerwartung | 3,2-4,8% | Lifestyle + Wertsteigerung |
| Mindestgröße | 30-50m² (hohe Nachfrage) | 60m+ (Lebensqualität) |
Praktische Tipps für Käufer
💡 Experten-Tipps
- Timing: Beste Kaufzeiten sind Oktober-Februar (weniger Konkurrenz)
- Finanzierung: Mindestens 25% Eigenkapital + Nebenkosten
- Lage-Check: Auch nachts und am Wochenende besichtigen
- Zukunft: Stadtentwicklungspläne beachten (neue U-Bahn-Linien)
- Nebenkosten: In München 12-15% des Kaufpreises einkalkulieren
Mietrecht und Regulierung
Wichtige rechtliche Entwicklungen 2025:
Mietpreisbremse
- Gilt weiterhin in ganz München
- Max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete
- Ausnahmen: Neubau, Erstbezug nach Sanierung
Modernisierungsumlage
- Begrenzt auf €3/m² über 6 Jahre
- Max. 30% Mieterhöhung binnen 6 Jahren
- Härtefallregelung für einkommensschwache Mieter
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Der Münchner Immobilienmarkt bleibt anspruchsvoll, zeigt aber erste Anzeichen einer Beruhigung. Für Käufer ergeben sich in aufstrebenden Vierteln noch Chancen, während Mieter vor allem in den Außenbezirken fündig werden können.
Unsere Empfehlung:
- Mieter: Flexibilität bei der Lage, schnelle Entscheidungen
- Käufer: Geduld, solide Finanzierung, Fokus auf Zukunftspotenzial
- Investoren: Renditeimmobilien in B-Lagen, langfristige Perspektive
Datenquellen
Diese Analyse basiert auf Daten von Immobilienscout24, Immowelt, lokalen Maklern und eigenen Marktbeobachtungen des Vortex Ignite Teams. Alle Preisangaben sind Durchschnittspreise für Standard-Wohnungen und können je nach Ausstattung und Lage erheblich abweichen.
Stand der Daten: September 2025